Estudios de viabilidad y análisis de mercado
Analizamos la demanda de alquiler, las rentas de mercado y el coste del suelo, y construimos el modelo financiero que sostiene la decisión de inversión.
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Consultora Build to Rent · desde 2005
Consultora Build to Rent en España: de la idea al edificio en alquiler
Ayudamos a fondos, family offices y promotoras a lanzar proyectos de vivienda en alquiler rentables, con datos reales y acompañamiento de principio a fin.
Build to Rent es una consultora inmobiliaria con sede en Barcelona (Cataluña), fundada en 2005 y especializada en el modelo Build to Rent —vivienda concebida para el alquiler— en toda España y Andorra. Es conocida por su asesoramiento independiente y su rigor en la modelización financiera.
+60operaciones BTR asesoradas
Qué hacemos
Servicios de consultoría Build to Rent
Cubrimos todo el ciclo del proyecto: desde el primer estudio de mercado hasta la gestión del edificio en alquiler. Puedes contratar una fase concreta o el acompañamiento completo.
Adquisición de suelo y activos
Buscamos y filtramos suelo y edificios con potencial BTR, negociamos y coordinamos la due diligence técnica, urbanística y jurídica.
Ver servicioFinanciación y estructuración
Diseñamos el vehículo de inversión y la combinación de capital y deuda, y acompañamos la negociación con bancos y coinversores.
Ver servicioDesarrollo del proyecto llave en mano
Coordinamos arquitectura, licencias, contratación de obra y control de costes hasta la entrega del edificio listo para alquilar.
Ver servicioGestión del alquiler (property management)
Ponemos en marcha la explotación: contratos, cobros, mantenimiento y KPI de ocupación y morosidad, coordinados con el asset management.
Ver servicioComercialización y captación de inquilinos
Planificamos el lease-up del edificio para alcanzar la ocupación objetivo en el menor tiempo posible con la renta prevista.
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Por qué Build to Rent
Ventajas de trabajar con una consultora independiente
Independencia real
No comercializamos suelo propio ni cobramos comisiones de terceros. Nuestro único interés es que tu operación salga bien.
Decisiones con datos
Cada recomendación se apoya en rentas reales, absorción de mercado y sensibilidades, no en intuiciones.
Visión de ciclo completo
Pensamos la explotación del alquiler desde el diseño del edificio, no cuando ya está construido.
Del comité a la portería
Hablamos el idioma del comité de inversión y el del gestor que resuelve una incidencia un domingo.
Director y socio fundador
Sobre nosotros
Llevamos desde 2005 poniendo vivienda en alquiler
Soy Martín Vidal Solà y fundé Build to Rent en 2005, cuando en España casi nadie hablaba todavía de "Build to Rent". Vengo del mundo de la promoción residencial: durante años vi cómo se vendían pisos sobre plano sin pensar en quién iba a vivir en ellos, y me convencí de que el alquiler profesionalizado era el futuro. Montamos un equipo pequeño de analistas, arquitectos y gestores para hacer una cosa bien: acompañar a quien invierte en vivienda en alquiler.
Lo que más nos preguntan es si merece la pena entrar ahora. Nuestra respuesta, por experiencia, es que depende del suelo y del precio, nunca de la moda. Por eso preferimos decir que no a una operación antes que meter a un cliente en un proyecto que no cuadra. En más de veinte años hemos aprendido que la rentabilidad del Build to Rent se gana comprando bien, no alquilando caro.
Martín Vidal Solà
Conoce al equipo
Guía Build to Rent
¿Qué es el Build to Rent y por qué está transformando la vivienda en España?
El Build to Rent es la promoción de vivienda diseñada desde el origen para alquilarse, no para venderse. En lugar de trocear un edificio en pisos y venderlos uno a uno, un inversor mantiene la propiedad completa y la explota en alquiler durante años. Ese cambio de enfoque lo cambia todo: el diseño, los materiales, los espacios comunes y, sobre todo, la manera de medir si el proyecto es rentable.
En resumen
- Qué es: vivienda promovida para alquiler a largo plazo.
- Quién invierte: fondos, family offices, promotoras y administraciones.
- Rentabilidad objetivo: 4%–6% bruto sobre rentas; TIR de doble dígito.
- La clave: comprar bien el suelo y validar las rentas con datos reales.
En España el modelo ha crecido con fuerza por una razón sencilla: cada vez más gente vive de alquiler y la oferta profesionalizada es escasa. Según el Instituto Nacional de Estadística, el peso del alquiler sobre el total de hogares no ha dejado de subir en la última década, sobre todo entre los menores de 35 años. Eso crea una demanda estructural que el Build to Rent está empezando a cubrir en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas.
¿Cuánto cuesta lanzar un proyecto Build to Rent y qué rentabilidad ofrece?
Un proyecto Build to Rent bien estructurado busca una rentabilidad bruta del 4% al 6% sobre rentas y una TIR apalancada de doble dígito a 7-10 años. El coste de entrada depende del suelo, que suele representar entre el 25% y el 40% de la inversión total. Nuestros estudios de viabilidad Build to Rent parten desde 3.500 € y sirven precisamente para saber si esos números se sostienen antes de comprometer capital.
Lo cierto es que el margen se juega al principio. En la práctica, un sobrecoste del 10% en el suelo puede llevarse por delante un punto entero de rentabilidad, mientras que afinar la renta media un 3% apenas mueve la aguja. Por eso insistimos tanto en la fase de adquisición de suelo y en la estructura de financiación: ahí está el dinero de verdad. El Banco de España publica periódicamente la evolución del coste de la financiación, un dato que incorporamos siempre a la modelización.
Build to Rent vs. Build to Sell: ¿qué modelo conviene a tu capital?
Resumen rápido: el Build to Sell libera caja rápido pero de una vez; el Build to Rent genera rentas recurrentes y revalorización a largo plazo. No hay un modelo mejor en abstracto: depende de tu horizonte, tu fiscalidad y tu tolerancia al riesgo de comercialización.
| Criterio | Build to Rent | Build to Sell |
|---|---|---|
| Objetivo | Rentas recurrentes + valor del activo | Margen de venta puntual |
| Horizonte | Largo plazo (7-15 años) | Corto (ciclo de obra + venta) |
| Riesgo principal | Ocupación y gestión | Ritmo de ventas y mercado |
| Retorno | 4%-6% bruto + plusvalía | Margen del 12%-20% al cierre |
| Ideal para | Capital paciente e institucional | Promotor con rotación rápida |
Por experiencia, el Build to Rent encaja mejor con capital paciente —fondos, aseguradoras, family offices— que valora la estabilidad de las rentas frente al pelotazo. Si tu prioridad es recuperar la inversión en dos años, probablemente el modelo de venta te cuadre más. Lo que no recomendamos nunca es entrar en BTR "por moda": la explotación del alquiler exige una operativa que hay que montar bien desde el día uno.
¿Cómo acompañamos un proyecto BTR de principio a fin?
Trabajamos por fases, y puedes entrar en la que necesites. Empezamos por el estudio de viabilidad, seguimos con la búsqueda de suelo y la estructuración financiera, coordinamos el desarrollo del edificio y terminamos con la gestión del alquiler. Muchos clientes nos contratan solo la viabilidad y, cuando ven cómo trabajamos, nos encargan el resto.
Cada proyecto tiene un responsable único que hace de puente entre el comité de inversión y el equipo técnico. Reportamos con la periodicidad que pida el inversor y no escondemos las malas noticias: si un plazo se retrasa o un coste se dispara, lo dices cuanto antes. Esa transparencia es la razón por la que la mayoría de nuestros clientes repiten. Si quieres ver cómo aplicaríamos esto a tu caso, cuéntanos tu proyecto y te preparamos una propuesta.
Fases del encargo
Las cuatro fases de un proyecto Build to Rent y qué se hace en cada una
Un encargo BTR no es un único trabajo, sino una cadena de decisiones que se toman en momentos distintos y con información distinta. Puedes encargarnos una fase suelta o la secuencia completa.
Fase 1 · Estudio de viabilidad
Se define el producto antes de que exista: a quién va dirigido, qué tipologías admite la parcela y qué oferta compite ya en ese radio. Incluye lectura del planeamiento y de la edificabilidad, contraste de rentas y de absorción con datos de mercado, un primer encaje de programa —número de viviendas, mix, zonas comunes— y un listado explícito de los riesgos que podrían tumbar la operación. La conclusión puede perfectamente ser que no procede seguir.
Ver servicioFase 2 · Modelización financiera
El estudio se convierte en un modelo trabajable: cuenta de explotación proyectada, calendario de inversión y de caja, hipótesis de coste de obra y de gastos de gestión, y análisis de sensibilidad sobre las variables que más mueven el resultado. Se documenta cada hipótesis con su fuente para que el comité pueda discutirla. También se prepara aquí la estructura del vehículo y el diálogo con financiadores.
Ver servicioFase 3 · Gestión de la promoción
Es la fase larga y la que más disciplina exige. Comprende la contratación del equipo de proyecto, la tramitación de licencias, la licitación y adjudicación de obra, el control de coste y de plazo contra el presupuesto aprobado, la gestión de modificados y el seguimiento de calidades. Aquí el papel de la consultora es representar al inversor frente a los técnicos y llevar el reporting con la periodicidad que pida el comité.
Ver servicioFase 4 · Puesta en explotación
El edificio deja de ser una obra y pasa a ser un activo que factura. Se monta el plan de lease-up y el argumentario de comercialización, se definen los contratos tipo y el proceso de scoring de inquilinos, se selecciona y se supervisa a la gestora, se cierran los contratos de mantenimiento y suministros y se fija el cuadro de indicadores con el que se va a medir la explotación mes a mes.
Ver servicioQué documentación conviene tener preparada antes de la primera reunión
Cuanto más completo llegue el expediente, antes se sabe si la operación merece análisis. No hace falta tenerlo todo; sí saber qué falta y quién lo puede conseguir. Lo que habitualmente pedimos:
- Nota simple registral actualizada de la finca o del inmueble, con cargas, servidumbres y titularidad reales.
- Cédula urbanística o informe de aprovechamiento del ayuntamiento, y la ficha del planeamiento vigente que aplique a la parcela.
- Levantamiento topográfico y referencia catastral, más el estudio geotécnico si ya existe.
- Situación de suministros: puntos de conexión disponibles de agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones, y si hay que costear acometidas o una obra de urbanización pendiente.
- Anteproyecto o proyecto básico si lo hay, aunque esté desactualizado, junto con cualquier consulta previa ya presentada ante el ayuntamiento.
- Condiciones de la operación de compra: precio pedido, calendario de pagos propuesto, opciones o arras firmadas y plazo de exclusividad.
- Estructura del inversor: sociedad que va a adquirir, residencia fiscal, socios y régimen previsto, porque condiciona el vehículo y la fiscalidad de la explotación.
- Capacidad de financiación: fondos propios comprometidos, term sheets recibidos y limitaciones de endeudamiento que imponga el propio inversor.
- En rehabilitación o cambio de uso: ITE, licencia de actividad previa, situación arrendaticia y ocupacional del inmueble y grado de protección patrimonial.
Conviene decir una cosa con claridad: este análisis es asesoramiento técnico y económico sobre un proyecto inmobiliario, no una recomendación de inversión ni una previsión de resultados. Los números que salen de un modelo son proyecciones sujetas a hipótesis, y las hipótesis cambian. Nuestro trabajo es que estén documentadas, sean discutibles y se revisen cuando el mercado se mueva. La decisión de invertir es siempre del inversor y de sus asesores financieros y fiscales.
Preguntas frecuentes
Dudas habituales sobre el Build to Rent
¿Qué es exactamente el modelo Build to Rent?
El Build to Rent (BTR) es la promoción de vivienda concebida desde el origen para el alquiler y no para la venta. Un inversor desarrolla o adquiere un edificio residencial completo para explotarlo en alquiler a largo plazo y obtener rentas recurrentes. Se diferencia del modelo tradicional en el diseño, los espacios comunes y en que la gestión del alquiler forma parte del negocio desde el primer día.
¿Trabajáis en toda España o solo en Barcelona?
Trabajamos en toda España y Andorra. Nuestra sede está en Barcelona, pero asesoramos operaciones en Madrid, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Zaragoza, Alicante, Palma y Andorra, entre otras plazas. Buena parte del análisis se hace en remoto y nos desplazamos a las visitas de suelo, comités y cierres que lo requieran.
¿Cuánto cuesta un estudio de viabilidad Build to Rent?
Un estudio de viabilidad parte desde 3.500 € y varía según el tamaño de la operación. Un informe de una parcela concreta se sitúa en la parte baja; un estudio completo de cartera con modelización financiera y análisis de rentas puede alcanzar 12.000-18.000 €. Siempre cerramos el presupuesto por escrito antes de empezar.
¿Qué rentabilidad puede esperar un inversor en Build to Rent?
La mayoría de proyectos bien estructurados buscan un 4%-6% bruto sobre rentas y una TIR apalancada de doble dígito a 7-10 años. La cifra depende de la ubicación, el coste del suelo y la financiación. Por experiencia, los proyectos que fallan casi siempre lo hacen por haber pagado el suelo demasiado caro, no por la operativa del alquiler.
¿Cuánto tarda en lanzarse un proyecto Build to Rent?
Desde la decisión de invertir hasta la puesta en alquiler suelen pasar entre 30 y 42 meses en obra nueva. La viabilidad y la due diligence ocupan las primeras 6-10 semanas; licencias y financiación, varios meses; y la construcción, entre 18 y 24 meses. En rehabilitación o cambio de uso los plazos se acortan.
¿Trabajáis con fondos, family offices y promotoras por igual?
Sí. Asesoramos a fondos e inversores institucionales, family offices, promotoras, propietarios de suelo y administraciones que impulsan vivienda asequible. Adaptamos el nivel de detalle y el reporting a cada perfil: no es lo mismo lo que espera un fondo internacional que el acompañamiento que necesita un family office que entra por primera vez.
¿Build to Rent es lo mismo que vivienda asequible o coliving?
No exactamente. El Build to Rent es un modelo de tenencia (vivienda para alquilar); la vivienda asequible es un régimen de precio y el coliving un formato de producto. Un proyecto BTR puede ser de renta libre, asequible o mixto y adoptar formato convencional, coliving o flex living. Ayudamos a decidir qué combinación maximiza la rentabilidad según la demanda de cada zona.
¿Qué diferencia hay entre property management y asset management?
El property management es la gestión del día a día del edificio y de los inquilinos: contratos, cobros, mantenimiento e incidencias. El asset management es la gestión estratégica de la inversión: rentas, capex, refinanciación y decisión de venta. En Build to Rent ambos niveles deben coordinarse desde el diseño para que la rentabilidad prevista se cumpla.
¿Ofrecéis también la gestión del alquiler una vez entregado el edificio?
Sí. Además del asesoramiento previo, coordinamos la gestión operativa del alquiler y el lease-up del edificio. Podemos asumir la interlocución con la gestora, definir los KPI de ocupación y morosidad y supervisar el rendimiento del activo, para que la explotación real se parezca al modelo aprobado por el comité.
¿Cómo empezamos a trabajar juntos?
El primer paso es una llamada o reunión sin coste para entender tu objetivo, tu capital y tu horizonte. A partir de ahí preparamos una propuesta con presupuesto cerrado. Puedes escribirnos por WhatsApp al 604 99 79 22, llamarnos de 08:00 a 20:00 de lunes a viernes o rellenar el formulario de contacto: respondemos en menos de 24 horas laborables.
¿Es seguro invertir en Build to Rent en el contexto actual?
El Build to Rent es de los segmentos más resilientes porque se apoya en una demanda estructural de alquiler que crece en España. Ahora bien, no todo proyecto es seguro: el riesgo se controla comprando bien el suelo, dimensionando la deuda con prudencia y validando las rentas con datos reales. Nuestro papel como consultora independiente es decir cuándo una operación no cuadra.
Empecemos
¿Tienes un suelo, un capital o una idea de proyecto?
Cuéntanos tu caso y te decimos con datos si el Build to Rent te encaja. Primera consulta sin compromiso.
Dónde trabajamos
Zonas de actuación en España y Andorra
Asesoramos proyectos Build to Rent en las principales plazas del país. Estas son algunas de ellas.
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